Qu'est-ce qu'une vente en VEFA ? Acheter sur plan un logement neuf

L'achat en VEFA, soit en vente en état futur d'achèvement, signifie acheter un logement neuf sur plan. Cela met en place un contrat entre vous et le promoteur qui vous garantit l'achèvement du programme immobilier neuf pour lequel vous vous êtes engagé à investir.
Aujourd'hui, la majorité des logements de programmes neufs à Ajaccio sont vendus alors que leur construction n'est pas toujours terminée.
Quel est le principe de la VEFA ? Quels sont les avantages ?

Le principe de la VEFA

Le principe de la vente en état futur d'achèvement est assez simple à comprendre : le jour de la vente, en tant qu'acheteur, vous devenez propriétaire du terrain et des éventuelles constructions déjà effectuées. Tous les travaux et ouvrages futurs sont également votre propriété. En contrepartie, vous vous engagez à payer le prix au fur et à mesure que les travaux avancent. En somme, vous achetez sur plan votre futur logement.

La VEFA est réglementée de manière à protéger l'acquéreur qui s'engage à l'achat d'un bien alors que celui-ci n'est pas encore construit. Les promotions neuves font de plus en plus d’adeptes et acheter sur plan se démocratise, notamment grâce à la réalité virtuelle qui aide à visualiser un bien immobilier avant même qu’il ne soit construit.

Le contrat de réservation, mode d'emploi

Le contrat de réservation est un contrat préliminaire qui est spécifique à la VEFA.
Aucune autre forme de contrat n'est possible dans ce cas précis. En signant ce genre de contrat, le promoteur s'engage à réserver un logement à son client si le programme immobilier s'achève.
Il s'agit d'un contrat signé sous seing privé, entre vous et le promoteur.

Le contrat doit se faire par écrit et comprendre :

• la surface habitable du logement (approximative),

• le nombre de pièces principales et les éventuelles pièces de service, dépendance ou dégagements,

• où se situe le bien dans le lotissement ou l'immeuble,

• la qualité de la construction : cela se présente sous la forme d'une note technique en annexe du contrat qui définit la nature et la qualité des matériaux et éléments d'équipement et les équipements collectifs utiles pour le logement vendu (soit les ascenseurs, le chauffage collectif, caves, etc.),

• le prix prévisionnel du logement et les éventuels révisions, si besoin, dans la limite autorisée par la loi,

• la date de conclusion de la vente,

• les délais de réalisation des travaux (la date de livraison n'est que approximative à ce moment de la vente),

• les prêts que le promoteur dit pouvoir vous faire obtenir ainsi que le montant des prêts et l'établissement prêteur (le cas échéant),

• les articles R261-28 à R261-31 du Code de la construction et de l'habitation relatifs au dépôt de garantie reproduits en intégralité

Vous devez avoir en votre possession un exemplaire de ce contrat avant tout dépôt de fonds.

Le prix du logement

C'est le promoteur qui fixe, librement, le prix de vente en fonction du marché de l'immobilier et des programmes neufs à Porticcio ou Ajaccio en cours d'achèvement. Cependant, il se doit de respecter certaines règles. Dans le contrat de réservation, le prix de vente du logement doit être précisé. C'est aussi le cas des éventuelles conditions de révision. A ce stade de la vente, la réglementation n'autorise le promoteur qu'à fixer un prix prévisionnel. En tant qu'acheteur, vous avez intérêt à négocier un prix fixe et ce dès la signature de votre contrat de réservation. Ainsi, pas de risque de hausse lorsque vous signerez le contrat définitif.

Si une révision de prix est prévue par le promoteur, elle est encadrée par la loi de manière à éviter tout abus. Le prix ne peut changer que par rapport à la variation de l'indice du bâtiment dit BT01.

En tant qu'acheteur, même si ce n'est pas obligatoire, vous pouvez verser un dépôt de garantie. Cela se fait chez un notaire ou dans un établissement bancaire spécialement habilité pour cela, sur un compte spécialement ouvert au nom du réservataire. Aucune autre somme ne peut vous être demandée ou ne doit être acceptée par le promoteur avant la signature du contrat de vente définitif.

Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser :

• 5% du prix de vente si le contrat de vente est signé dans un délai de un an

• 2% du prix de vente si le contrat est signé dans un délai de un à deux ans

Au-delà de deux ans, aucun dépôt ne peut vous être réclamé.

En tant qu'acheteur, vous payez en plusieurs fois, selon l'avancée des travaux :

• 35% du prix pour les fondations

• 70% lors de la mise hors d'eau (une fois le gros œuvre fini)

• 95% à l'achèvement des travaux

Les 5% restants sont payables lors de la mise à votre disposition du local.

Revenir sur son engagement, est-ce possible ?

Lorsque le contrat de réservation a été signé, vous vous engagez à conclure la vente et à signer un contrat définitif.
Sinon, le vendeur peut garder votre dépôt de garantie. Cependant, la loi vous autorise à revenir sur votre engagement et même à récupérer votre dépôt de garantie dans certains cas :

• vous avez un délai de rétractation de 10 jours pendant lesquels vous pouvez revenir sur votre engagement sans avoir à en donner la raison. Vous récupérez votre dépôt de garantie dans un délai de 21 jours au lendemain de la date de rétractation,

• Si vous devez faire une demande de prêt, alors l'acte ne se conclut véritablement que si ledit prêt est obtenu. Si ce n'est pas le cas, le contrat est annulé et vous récupérez vos fonds,

• s'il n'y a pas assez de réservation, le promoteur peut devoir annuler le projet, ou bien s'il y a certains blocages, au niveau administratif, notamment,

• si le contrat de vente n'est pas conclu à cause du vendeur dans le délai imparti, précisé dans le contrat préliminaire, vous pouvez demander à être remboursé,

• si le prix de vente définitif est supérieur à 5% du prix prévisionnel

• si l'un des équipements prévus dans le contrat de réservation (comme l'ascenseur, par exemple) est manquant, vous pouvez renoncer à votre achat,

Vous pouvez renoncer à l'achat si le bien immobilier, tant dans la qualité des ouvrages effectués que dans la consistance, présente une réduction de valeur supérieure à 10%.

Signer le contrat de vente définitif

Un mois avant la date de signature de l'acte authentique et de ses annexes, vous devez recevoir le projet du contrat de vente définitif. Le contrat doit comprendre :

• la description, dans les détails, du logement et sa situation dans l'immeuble ou le lotissement,

• le prix, les modalités de paiement ainsi que les éventuelles conditions de révision de prix. En cas de retard de paiement, il est possible d'ajouter une pénalité au contrat,

• le délai de livraison et la garantie d'achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur

• la condition suspensive relative à l'obtention du ou des prêts.

Le contrat doit également inclure des annexes reprenant les indications utiles concernant la consistance du bien (plans, couples, indication des surfaces des pièces) et ses caractéristiques techniques, comme les matériaux utilisés.

Le règlement de copropriété vous est remis lors de la signature du contrat. Toutefois, il doit vous être envoyé en amont pour que vous puissiez l'étudier. Le contrat est conclu par acte authentique.

Si le logement reste inachevé, en tant qu'acheteur, vous pouvez vous protéger en mettant la loi de votre côté et en obligeant le promoteur à fournir une garantie d'achèvement ou une garantie de remboursements des sommes versées par vous si les travaux ne sont pas terminés.

La remise du bien en VEFA consiste en la remise des clés à l'acquéreur. Il convient ce jour-là, de vérifier la conformité du bien avec les plans et le contrat établi.

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